La trentaine est souvent la décennie des grands arbitrages : acheter ou rester locataire, investir ou constituer un apport. Il n'existe pas de réponse universelle ; tout dépend de la stabilité de votre situation, de la ville et de votre horizon.
Nous proposons une stratégie hybride : l'apport est constitué sur des supports sans risque (car il faudra le mobiliser à une date précise), tandis que l'épargne de long terme continue d'être investie. Les chiffres présentés sont calculés avec les taux réglementés en vigueur.
L’essentiel en 30 secondes
- L'argent d'un projet à moins de 3 ans doit rester sur des supports sans risque (livrets, fonds en euros).
- L'achat de la résidence principale devient généralement intéressant au-delà de 8 à 10 ans de détention, à cause des frais d'acquisition.
- Ne jamais vider toute son épargne pour l’apport : gardez une réserve de sécurité.
- Mettre en pause son PEA pendant des années prive de la phase où les intérêts composés accélèrent.
La pierre ou les actions ?
La pression sociale pousse souvent à acheter vite. Or les frais d'acquisition dans l'ancien (environ 7 à 8 % du prix) et les frais de revente font qu'un achat revendu au bout de quelques années est rarement rentable. Une stratégie équilibrée prépare l'apport sans sacrifier l'investissement de long terme.
Profil
Antoine et Marine, 30 ans
Couple, projet immobilier
Revenu net
3 100 € /mois
Capital de départ
15 000 €
Épargne mensuelle
500 €
16 % du revenu
Objectif : Préparer un achat dans 3 ans sans arrêter d’investir.
La répartition proposée
Voici comment répartir les 15 000 € de départ selon le rôle de chaque placement. Les pourcentages ne sont pas une règle absolue : adaptez-les à vos dépenses, à vos projets et à votre tolérance aux variations de marché.
Livret A / LDDS · 30 % · 4 500 €
Réserve de sécurité et début d’apport.
PEA — ETF monde · 60 % · 9 000 €
Épargne de long terme, à ne pas mobiliser pour le projet.
Assurance-vie (fonds en euros) · 10 % · 1 500 €
Sécurité à moyen terme.
Deux profils, deux stratégies
Acheter
Profil « enracinement »
Pertinent si vous prévoyez de rester 8 à 10 ans ou plus au même endroit. Gardez une réserve de sécurité en plus de l’apport.
Louer et investir
Profil « mobilité »
Pertinent si votre situation peut évoluer, ou dans les villes où le prix d’achat est élevé par rapport aux loyers.
Les pièges à éviter et les règles d’or
Trois pièges fréquents
Mettre tout son capital dans l’apport
Sans réserve, le moindre imprévu après l’achat (travaux, baisse de revenus) devient une source de stress.
Revendre au bout de 3 ans
Les frais d'achat et de revente rendent une détention courte presque toujours perdante.
Arrêter complètement d’investir
Suspendre le PEA pendant 5 ans prive le patrimoine de sa phase de croissance.
Trois règles d’or
Stratégie hybride
4 500 € de sécurité, 9 000 € sur PEA, 1 500 € en assurance-vie.
Un apport adapté, pas maximal
Souvent, l'apport couvre au moins les frais de notaire et de garantie ; le reste peut continuer à travailler.
Maintenir 500 € par mois
300 € sur le PEA, 200 € vers l’épargne du projet.
Cas pratique : le parcours de Antoine et Marine
Situation. Le couple a 15 000 € d’épargne et envisage d’acheter un appartement d’ici 3 ans.
Stratégie. Ils placent 9 000 € sur un PEA, 4 500 € sur Livret A et 1 500 € sur une assurance-vie. Ils épargnent 500 € par mois : 300 € sur le PEA, 200 € sur le Livret A pour l’apport.
| Horizon | Total versé | Capital estimé | Gains (avant impôts) |
|---|---|---|---|
| 3 ans (33 ans) | 33 000 € | 36 221 € | +3 221 € |
| 6 ans (36 ans) | 51 000 € | 60 423 € | +9 423 € |
| 12 ans (42 ans) | 87 000 € | 119 918 € | +32 918 € |
Scénario central : actions 6 % / an, Livret A 1,7 %, LEP 2,5 %, fonds en euros 2,5 %, SCPI 4,5 %. Versements en fin de mois.
Bilan. Au bout de 3 ans, environ 13 729 € seraient disponibles sans risque pour l'apport, tandis que le PEA continue sa route. Même si l'apport est utilisé, le PEA seul pèserait environ 80 494 € à 42 ans dans le scénario central.
Trois scénarios à 12 ans
Les marchés actions ne progressent pas en ligne droite. Pour mesurer la sensibilité de la stratégie, nous faisons varier le rendement des actions (PEA, PER) ; les livrets, le fonds en euros et les SCPI restent à leur hypothèse centrale.
Défavorable2 % / an
99 563 €
dont +12 563 € de gains
Marchés actions atones pendant toute la période.
Central6 % / an
119 918 €
dont +32 918 € de gains
Hypothèse prudente, inférieure aux moyennes historiques de long terme des actions mondiales.
Favorable9 % / an
140 189 €
dont +53 189 € de gains
Décennie porteuse pour les marchés actions.
Un rendement moyen ne dit rien du chemin : une baisse de 30 % ou plus peut survenir au cours de la période, y compris juste avant l’échéance.
Acheter sa résidence principale ou rester locataire et investir
| Critère | Achat de la résidence principale | Locataire + investissement en PEA |
|---|---|---|
| Flexibilité géographique | Faible (frais de revente élevés) | Forte (préavis de 1 à 3 mois) |
| Frais non récupérables | Frais d'acquisition (≈ 7–8 % dans l'ancien), intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux | Loyer |
| Rendement attendu | Valorisation du bien variable selon la ville et la période | Hypothèse de 6 % par an sur longue période, non garantie |
| Effort de gestion | Entretien, copropriété, travaux | Faible (gestion passive) |
| Sécurité du logement | Forte une fois le crédit remboursé | Dépend du marché locatif |
Plan d’action en 4 étapes
- 1Semaine 1
Fixer la date du projet
Si l’achat est prévu dans moins de 3 ans, l’apport reste sur des supports sans risque.
Séparer apport et long terme.
- 2Semaine 2
Consolider le PEA avec 9 000 €
Investissez sur un ETF monde avec un horizon de 10 ans ou plus.
Éventuellement en 3 versements.
- 3Semaine 3
Ouvrir une assurance-vie avec 1 500 €
Pour une poche sécurisée à moyen terme et prendre date.
Fonds en euros.
- 4Mois 1 et suivants
Automatiser 500 € par mois
300 € vers le PEA, 200 € vers l’épargne du projet.
Discipline budgétaire en place.
Questions fréquentes
Faut-il bloquer tout son argent pour un apport ?
Non. Il est prudent de garder au moins 3 mois de charges de côté après l'achat, et de conserver son PEA ouvert. L'apport se prépare sur des supports sans risque, séparés de l'épargne de long terme.
Peut-on retirer de l’argent du PEA pour acheter ?
Après 5 ans, oui : un retrait partiel ne clôture pas le plan et les gains retirés ne supportent que les prélèvements sociaux (18,6 %). Avant 5 ans, un retrait entraîne en principe la clôture du PEA et l'imposition des gains au prélèvement forfaitaire unique (31,4 %).
Méthodologie et sources
Les montants sont calculés automatiquement à partir des versements décrits ci-dessus et des taux en vigueur au 30 septembre 2026 : Livret A 1,7 %, LEP 2,5 %, prélèvements sociaux 18,6 % (PEA, CTO) et 17,2 % (assurance-vie). Les rendements des actions, du fonds en euros et des SCPI sont des hypothèses, pas des prévisions. Les résultats sont bruts de fiscalité à la sortie. Détails dans notre page méthodologie.
Pour aller plus loin, consultez les sources officielles :
- Service-Public : Livret A
- Service-Public : Plan d'épargne en actions (PEA)
- Service-Public : imposition des revenus d'un PEA
- Service-Public : fonctionnement de l'assurance-vie
- AMF : espace épargnants
Information pédagogique. Les projections reposent sur des hypothèses de rendement qui ne sont pas garanties : les marchés actions peuvent baisser fortement et durablement. Ce contenu ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé ; en cas de doute, rapprochez-vous d'un conseiller en investissements financiers (CIF) immatriculé à l'ORIAS.